3月,地产基本面延续回暖趋势,销售、竣工、到位资金走强,开发投资、开工、施工走弱。

我们认为,二季度低基数效应下销售有望维持于复苏通道,投资、开工、施工端修复或仍较为弱势下半年受益于上半年更高质量地块推出,开工、施工增速有望修复,竣工端或继续稳步走强。站在更长维度看,真实影响修复斜率的仍是居民资产负债表的修复和房价预期的改善。

(资料图)

销售金额累计同比22年以来首度转正13月销售金额同比+4.1％,增速较12月增长4.2pct3月单月销售金额同比+6.3％,增速由负转正,较12月改善6.4pc。13月销售面积同比1.8％1.8％,增速较12月增长1.8pct3月单月销售面积同比3.5％3.5％,降幅较2月收窄约0.2pct。2023年3月,在宏观经济修复、购房信心改善、积压需求释放等因素催化下,全国商品房销售金额累计同比自22年2月以来首度转正,释放积极信号。

1)基本面弱复苏,继续看好全年销售面积实现05％增长从总量角度看,23年前3月全国商品房销售面积2.99万平,低于21、22年的3.60、3.10万平,和19年的2.98万平较为接近(19全年:17.16万平),一季度销售距历史高点仍有差距。考虑22年外部因素扰动较多,改善预期下23年商品房销售规模有望落于1415亿平区间,我们延续此前判断:看好全年销售面积05％同比正增长。

2)区域、能级分化带来销售表现的边际差异从边际角度看,销售面积3月单月同比改善幅度0.2％低于销售金额改善幅度6.4％面积与金额增速修复幅度差异或源于复苏期区域、能级间的销售分化,高能级城市率先复苏,高销售均价驱动销售额快速改善。3月,东部、东北部地区销售额同比较2月改善,金额修复力度同样强于面积,而中部地区则出现销售同比降幅扩大,同样反映出本轮复苏周期的分化特征。

3)居民资产负债表的修复和预期改善仍是核心影响因素从高频数据看,截止4月14日,我们监测的60城新房高频成交4月同比+28％,增速较3月小幅回落8pct,在经历前期积压需求释放后自然回调。展望二季度,我们认为22年低基数效应下同比指标有望继续改善,基本面也将维持于复苏通道。但站在更长维度看,真实影响修复斜率的仍是居民资产负债表的修复和房价预期的改善。

开发投资修复较慢,保交楼预期持续兑现13月房地产开发投资累计完成额同比5.8％5.8％,增速较12月下降0.1pct。增量端:1)新开工面积累计同比19.2％19.2％,增速较12月下降9.8pct3月单月新开工同比29.0％29.0％,较12月下降19.7pct。存量端:1)施工面积累计同比5.2％5.2％,增速较12月下降0.8pct3月单月施工面积同比34.2％34.2％,较12月下降29.9pct。2)竣工面积累计同比+14.7％,增速较12增长26.2pct3月单月竣工绝对水平超6000万方创19年以来3月新高。

3月,在销售稳步改善背景下,开发投资修复速度仍较缓慢,信贷宽松和需求回暖双重带动下,企业投资意愿未有明显改善。近期市场热度回升驱动部分房企加大供货力度、加速库存去化,但其对后续市场波动性或仍存担忧,故开发投资仍偏谨慎。新开工、施工端较降幅较12月均有扩大,或主要与22年行业拿地规模下滑、部分拿地企业开发能力受限等因素有关。

销售回款驱动到位资金改善,按揭贷款持续走强13月全国房地产开发企业到位资金同比9.0％9.0％,较12月增长6.2pct。其中:1)销售回款:13月定金及预收款累计同比2.8％2.8％,较12月增长8.6pct。13月个人按揭贷款同比2.9％2.9％,较12月增长12.4pct。2)外部融资13月国内贷款同比9.6％9.6％,较12月增长5.4pct。13月自筹资金同比17.9％17.9％,较12月增长0.3pct。

3月到位资金累计同比继续改善,销售回款为增量的主要贡献来源。分融资渠道看,3月,需求端,定金及预收款、按揭贷款增速伴随销售回暖持续走强;供给端,融资政策宽松导向叠加“保交楼“资金支持,国内贷款增速迎来显著改善。四个分项中,个人按揭贷款单月同比改善幅度最大,此前央行3月居民新增中长期贷款增幅表现同样亮眼,居民购房及信贷需求迎来实质性回升。展望Q2,我们认为地产融资政策宽松导向或将延续,发力点或集中于居民部门的信贷流入,刺激需求侧动能释放,以稳固行业复苏基础。

投资建议:我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先,认知差存在于地产基本面,但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断;其次,剪刀差存在于基本面与板块行情之间,即销售持续复苏但板块持续调整。建议重点关注:我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团,选股思路围绕以下4个维度:①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化,具体包括:1)二手房中介标的,建议关注我爱我家、贝壳W2)行业销售复苏,建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团;3)优质民企信用修复,建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团;4)区域竞争格局优化,建议关注天地源、滨江集团、华发股份。

风险提示地产销售、竣工表现不及预期;开发投资、新开工、拿地、施工等指标恢复不及预期因城施策力度不及预期